Wij houd u graag op de hoogte van het laatste nieuws

Benieuwd naar de laatste nieuwtjes over economie, ruimte en de nieuwste technologische ontwikkelingen? Wij zetten het belangrijkste nieuws voor jou op een rij.

Zoals bij velen bekend heeft het Rijks Vastgoed Bedrijf (RVB) een pro-actieve rol in het verbeteren van de toegevoegde waarde van haar bouw- en renovatieprojecten. Eén van de belangrijke sleutels daartoe ziet zij in het gebruiken van geïntegreerde contracten. Het Rijksverzamelgebouw in Zwijndrecht is een voorbeeld van een renovatie waarbij de keuze voor het Design&Construct contract tot meerwaarde voor de gebruiker heeft geleid.

Op dinsdag 25 september 2018 was Economie&Ruimte te gast in het betreffende kantoorgebouw en heeft een interessante kennisuitwisseling plaatsgevonden tussen de vertegenwoordigers van het Rijks Vastgoedbedrijf en de deelnemers van de groep “innovatief opdrachtgeverschap van infra- en bouwprojecten”.

Cees van Beukering opende de bijeenkomst met een verkenning van de sleuteltechnologieën en de hoofdthema’s van professioneel opdrachtgeverschap. Eerstgenoemde is cruciaal voor het vinden van de optimale Business Case voor een project. De deelnemers identificeren vooral Internet of Things in combinatie met BIM als drijvende innovatieve krachten in relatie tot bouwprojecten. Met betrekking tot professioneel opdrachtgeverschap wordt aangegeven dat ‘wellbeing’ expliciet aandacht moet krijgen in de kwaliteitsdefinitie (zowel in ambitieformulering als in vraagspecificatie) en dat leiderschap in de organisatie van projecten als kritische succesfactor op het netvlies moet staan.

De daaropvolgende presentatie van Angelia Zeegers van het RVB sloot mooi aan bij de discussie, omdat zij al jaren werk maakt van het functioneel specificeren in het kader van geïntegreerde contracten. Kern van haar verhaal is dat het voor het beste resultaat nodig is als opdrachtgever je vraag zo te stellen dat de opdrachtnemer (liefst in de vorm van een consortium/samenwerkingsverband) maximale ruimte krijgt om de eigen kwaliteit en innovativiteit in te zetten. Minimaal voorschrijvend specificeren dus. Maar ook niet té minimaal, omdat een onwenselijke oplossing niet mogelijk moet zijn. Het theoretisch model van Alistair Blyth en John Worthington (uit: Managing the brief) geeft inzicht in de balans tussen (on)zekerheid en risicoverdeling tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. De opdrachtgever geeft de risico’s aan de opdrachtnemer mee en laat deze beheersen.

De bijdrage van Merdy Derksen (architect RVB) gaf inzicht in de wijze waarop dit voor het Rijksverzamelgebouw is aangepakt. In concurrentie hebben meerdere partijen gezocht naar meerwaarde op de volgende criteria:

  • effectieve positionering van de ruimten
  • openheid en zichtbaarheid
  • oriëntatie en positionering
  • logistieke verbondenheid
  • identiteit en verbondenheid

Deze vraag werd begeleid door het aanreiken van uitgebreide informatie, zoals over de haalbaarheidsstudie die het RVB zelf al had uitgevoerd (inclusief plattegrondstudies naar mogelijke indelingen), over het masterplan voor Rijksverzamelgebouwen waarin het kwaliteitsniveau van een kantooromgeving voor een rijksambtenaar is gedefinieerd en over de beeldkwaliteit die voor ogen stond.

Het ingediende ontwerp van OTH architecten heeft het RVB positief verrast. Hun creatieve benadering van de brandcompartimentering van het gebouw en de logistiek heeft er toe geleid dat het veel meer dan verwacht een open/transparant interieur is geworden. Zeker ook het toevoegen van een extra trap naar de bovenste verdieping (de vergaderruimtes) heeft de bruikbaarheid en beleving vergroot. Samen met het naar beneden verplaatsen van het restaurant leidde dat tot veel punten op de gestelde criteria.

Afbeelding uit presentatie RVB toont render en gerealiseerde situatie.

Uiteindelijk is de renovatie van het interieur van het gebouw tot stand gekomen tegen een opdrachtsom van € 4,5 miljoen excl. BTW, hetgeen nog geen € 800,- per m2 is. De eigen kosten van de organisatie waren in dit project lager dan gebruikelijk, omdat veel engineeringswerkzaamheden bij het consortium lagen en dus in dit bedrag zitten. De gebruikelijke factor 0,6-0,7 voor kosten buiten de opdrachtsom is in dit project niet gemaakt. Over het geheel is dus ook financieel een toegevoegde waarde gerealiseerd.

In de bijdrage van Dave Geerlings (project-/contractmanager RVB) wordt de groep inzicht gegeven in de praktische sturing aan het project. Hij definieert drie succesfactoren: een heldere projectorganisatie, een stevige basis van vertrouwen en het zoeken van samenwerking.

In de projectorganisatie is het belangrijk dat het projectmanagementteam als middenspeler tussen de klant/gebruiker en de opdrachtnemer/markt staat. Wanneer deze verdeling niet goed wordt gehandhaafd, ontstaan snel ruis en misverstanden. Ook door het organiseren van ‘benen op de tafel’ gesprekken, kan zonder de druk van urgentie gewerkt worden aan vertrouwen en wederzijds begrip. In dit project is de samenwerking soepel verlopen, vooral omdat er bij het projectteam goed inzicht was in het primaire proces van de te huisvesten inspectiediensten.

Na de presentaties wandelen we door het gebouw en kunnen we met eigen ogen zien dat de beloofde beelden in de renders van OTH architecten ook daadwerkelijk zijn gerealiseerd. In de gesprekken tussen de mensen van het RVB en de deelnemers van deze middag blijkt dat het inspirerend was en dat er nog veel te ontdekken valt aan deze casus en elkaars werkwijze om tot waardevolle projecten te komen. In een volgende bijeenkomst willen we nader kijken naar de mogelijkheden van BIM en IoT voor het proces van ontwerp en bouw inclusief exploitatie.

Tekst: Leon Erkelens | Conceptontwikkeling en business case van vastgoedontwikkeling | Moderator

facebook share
MENU